-A +A

Jak sprawiedliwie rozliczać koszty zużycia ciepła w lokalach budynków wielorodzinnych.

Dziś więc wspólnie zastanowimy się w jaki sposób podejścia do problematyki współczynników wyrównawczych położenia lokali, by skompensować fakt większych strat ciepła w niekorzystnie położonych mieszkaniach i jakie zapisy powinny znaleźć się w regulaminach spółdzielni, zależnie od rodzaju opomiarowania tych lokali.

Pozostaje to w ścisłej relacji z faktem wymiany ciepła między mieszkaniami, czyli kto kogo grzeje (lub kto za kogo płaci) lub w krańcowej formie często sprowadza się do nadtytułowego problemu. Jest to istotne od czasu, gdy problem wymiany ciepła został zbadany i opisany przez naukowców z Politechniki Warszawskiej, a nagłośnienie go przez publikatory wysunęło go na czoło dyskusji o właściwym i co więcej sprawiedliwym podziale kosztów. „Prawo energetyczne” (w $45a ust. 9) określa, że częścią metody rozliczania kosztów c.o. jest stosowanie współczynników wyrównawczych w budynkach wielorodzinnych. Konsekwencją tego zapisu jest konieczność ich stosowania również w budynkach rozliczanych wg powierzchni. Jednocześnie brak jest jednoznacznych normatywnych wskazań dotyczących metodologii wyznaczania wartości współczynników.
Brzmi to zabawnie? Tak i pośmiać się można dla poćwiczenia mięśni, ale gdy uzmysłowi się, że dotyczy kilku milionów mieszkań, a w konsekwencji pieniędzy wielu rodzin (truizmem będzie dodanie, że w znacznej części niezamożnych) – to warto się tym zająć.

Budynki wielorodzinne wyposażone w podzielniki kosztów ogrzewania
Jest to najliczniejsza grupa budynków opomiarowanych. Najczęściej mają współczynniki wyrównawcze tzw. „wg tabeli COBRTI”. Kilka lat temu COBRTI Instal „wycofało” się z tabel, podkreślając, że tabele użyte w zaleceniu mogą stanowić jedynie przykład, a w żadnym razie nie podstawę normatywną. Jeżeli jednak tak wyznaczone współczynniki zostały formalnie przyjęte przez odnośny organ statutowy (radę nadzorczą, uchwałę wspólnoty mieszkaniowej), to są one ważne. Dyskusyjną sprawą pozostaje: na ile przystają one do rzeczywistych strat ciepła w budynku. W większości przypadków nie. Wynika to m.in. z faktu, że podstawa ich wyznaczenia był projekt budowlany budynku, który często w wyniku termomodernizacji zdezaktualizował się. To zaś naraża na podważanie ich wiarygodności i doprowadza nierzadko do procesów sądowych. Wyjściem z tego jest weryfikacja współczynników poprzez ich wyliczenie na podstawie obliczeniowego zapotrzebowania mocy na jednostkę powierzchni z użyciem programu OZC opierającego się na Polskich Normach i realizującego właściwe zalecenie COBRTI Instal. Warto takie opracowanie zlecić uprawnionemu projektantowi-audytorowi energetycznemu, co gwarantuje mocną podstawę i nie naraża zarządu na zarzut kumoterstwa. Nie zamyka to drogi do korekt dotyczących szczególnych przypadków i umożliwia np. uwzględnienie zysków ciepła od pionów grzewczych.

Budynki wielorodzinne nieopomiarowane
Rozliczanie kosztów ogrzewania w budynku wielorodzinnym bez indywidualnego opomiarowania lokali odbywa się – w rozumieniu ustawy – przez ich podział proporcjonalnie do udziału w nieruchomości (niezależnie od rodzaju źródła ciepła, czyli czy jest to kotłownia lokalna czy źródło zewnętrzne np. sieć cieplna). Co zrobić by trzymać się litery prawa, a więc być w zgodzie z zapisami ustawowymi? W tym przypadku proponuję wprowadzić zapis w regulaminie: „ do czasu wprowadzenia rozliczania kosztów ogrzewania wg wskazań indywidualnych urządzeń pomiarowych przyjmuje się współczynniki wyrównawcze równe 1,0”. Proste i w dodatku zgodne ze zdrowym rozsądkiem.

Budynki wielorodzinne z poziomym rozprowadzeniem ciepła wyposażone w ciepłomierze lokalowe
Dotyczy to nowo wybudowanych budynków, rozumianych jako „spełniające obowiązujące aktualnie normy”, czyli obiektów wykraczających poza zakres zaleceń COBRTI Instal, te bowiem wytyczne powstały z myślą o budynkach wybudowanych przed 1983 r. Podstawą rozliczenia kosztu ogrzania danego lokalu jest wskazanie ciepłomierza lokalowego – wartość zużycia za dany okres [w GJ lub kWh]. Urządzenie to musi mieć potwierdzoną legalność i sprawność, a wtedy wskazanie jego jest bezdyskusyjne (chociaż w niektórych przypadkach może budzić kontrowersje). Zapis w regulaminie mógłby brzmieć: „dla mieszkań wyposażonych w ciepłomierze lokalowe przyjmuje się współczynnik wyrównawczy równy 1,0”.

Dla przykładu: analizowałem nowo wybudowany budynek wyposażony w ciepłomierze, ale z wyliczonymi na podstawie projektu instalacji c.o. współczynnikami. Wartości współczynników wahały się od 0,6–1,9.

Teraz wyobraźmy sobie lokal, który zużył 10 GJ i ma współczynnik równy 1,7. Na indywidualnym rachunku, poza opłatą stałą pojawiła się opłata zmienna: 10x1,7 = 17 GJ x stawka (wzięta z faktury dostawcy) itd. Moim zdaniem takie doliczenie ilości zużytej energii nie ma uzasadnienia, pomijam już tu fakt jak interesująco wygląda w takim wypadku bilans cieplny budynku. Ewentualne korekty mogą dotyczyć kosztu, a nie ilości jednostek (warto pamiętać, że w przypadku podzielników kosztów sytuacja jest odmienna tzn. korekcie podlegają również jednostki zużycia, które wprost można odnieść do udziału w koszcie całkowitym).

Co jednak zrobić, gdy decyzją np. Wspólnoty Mieszkaniowej jest stosowanie współczynników różnych od 1,0? W takim przypadku, chociaż niechętnie radzę:

  1. należy przeliczyć wartości współczynników (max 1,0). Nie zalecam pójścia na skróty – pomimo tego, że podstawą nowych projektów instalacji c.o. jest wyliczenie strat ciepła z użyciem OZC, ich zastosowanie bez doświadczenia może prowadzić na manowce i podważyć zasadę zdrowego rozsądku, a jest tak gdy wzięte „na żywca” jednostkowe zapotrzebowanie na ciepło [W/m2 przyniesie wynik np. 0,30 czyli 70% redukcję kosztów;
  2. dla lokali użytkowych z zasady przydziela się współczynnik wyrównawczy równy 1,0 i co ważne: wyliczone zapotrzebowanie mocy tych lokali musi być pominięte podczas wyznaczania wartości współczynników wyrównawczych w budynku. Dlaczego? Ponieważ dla lokalu użytkowego przyjmuje się większą krotność wymiany powietrza, stad jego obliczeniowe zapotrzebowanie mocy jest większe niż dla lokali mieszkalnych o tej samej powierzchni. Gdyby nie przyjąć tego założenia lokale użytkowe zawsze miałyby prawo do upustu, a to pozostawałoby w sprzeczności z ideą stosowania współczynników wyrównawczych;
  3. dla lokali użytkowych o wysokości większej niż wysokość lokali mieszkalnych w danym budynku warto zastanowić się na wprowadzeniem współczynnika uwzględniającego rzeczywisty udział kubatury takiego lokalu w opłacie stałej;
  4. tak przeliczone współczynniki należy właściwie użyć w algorytmie rozliczenia,

lub:
zastosować zapis w regulaminie: „podział kosztów ogrzewania odbywa się na podstawie wskazań ciepłomierzy lokalowych”, czyli ciepłomierz = podzielnik kosztów

Kilka uwag na koniec
To co warto zapamiętać można streścić w kilku zdaniach:

  • w każdym przypadku warto dążyć, by podstawą indywidualnego rozliczania kosztów c.o. były zapisy regulaminu rozliczeń,
  • podejmując decyzję o metodzie wyznaczania współczynników wyrównawczych, trzeba brać pod uwagę docelowy algorytm rozliczania kosztu ogrzewania,
  • w interesie mieszkańców, ale i zarządzających jest, by wyliczone przez audytora współczynniki uwzględniały również np. ciepło pozyskiwane z nieocieplonych pionów c.o., położenie lokalu nad węzłem c.o. itp.

Program OZC uwzględnia:
- PN-EN ISO 6946 „Opór cieplny i współczynnik przenikania ciepła”,
- PN-91/B-02020 „Ochrona cieplna budynków” (jako opcja),
- PN-94/B-03406 „Obliczanie zapotrzebowania na ciepło pomieszczeń o kubaturze do 600 m3”, Nowa norma: PN-EN 12831: 2006
- PN-B-02025 „Obliczanie sezonowego zapotrzebowania na ciepło do ogrzania budynków mieszkalnych”,
- PN-82/B-02402 „Temperatury ogrzewanych pomieszczeń w budynkach”,
- PN-82/B-02403 „Temperatury obliczeniowe zewnętrzne."

Wojciech Ciejka